종부세,양도세

올해부터 부동산에 투자해 수익을 내기가 쉽지 않게 됐다. 참여정부 부동산 세제의 양대 축인 종합부동산세와 1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐기 때문이다. 아파트·단독주택을 중심으로 취득·등록세 과세 기준도 달라지면서 취득 단계의 세금도 대체로 늘어난다. 때문에 세금 부담을 감안하지 않고 섣불리 투자했다가는 큰 코 다칠 수 있다. 달라지는 세제에 맞춰 투자 전략을 짜야 한다고 전문가들은 조언한다. 정부는 기준시가 9억원 이상의 주택, 공시지가 6억원 이상의 나대지(빈 집터), 공시지가 40억원 이상 사업용 토지 수요자에게 세금을 무겁게 매기는 내용의 종합부동산세법이 5일 발효됐다고 밝혔다. 매년 6월 1일 현재 부동산 소유자들 대상으로 종부세를 매기며, 세금은 12월에 납부하도록 돼 있다. 3주택 이상 보유자가 두 채 초과분을 팔 때 60%의 양도세율을 매기는 양도세 중과 조치도 지난 1일 매도분부터 적용됐다. 5일 이후 유상 거래에 따른 소유권 이전 등기분부터 등록세율이 1∼1.5%포인트 인하됐다. 다만 재건축·재개발·조합주택 조합원은 건물 준공으로 등기할 때 인하 대상에 포함되지 않는다. 행정자치부 관계자는“이번 등록세율 인하는 유상 거래에 따른 소유권 이전 등기에 한정하는 데 재건축·재개발 조합원이 입주 때 하는 등기는 소유권 보존 등기이기 때문”이라고 설명했다. 보존 등기란 이미 취득한 소유권에 대해 건물 준공 때 처음 이뤄지는 등기를 뜻한다. 이에 따라 재건축·조합주택 조합원은 입주 때 종전처럼 건설원가, 재개발 조합원은 청산금(분양금액-지분평가액)의 0.8%를 각각 등록세로 내야 한다. 행자부는 “상속이나 증여에 따른 소유권 이전 때 등록세율은 각각 0.8%(농지는 0.3%),1.5%인데 이들 역시 인하 대상이 아니다”고 밝혔다. 이번 조치로 법인과 개인 간 거래(신규 분양 아파트 등)나 경·공매로 부동산을 취득할 때 등록세율이 3%에서 2%로 낮아졌다. 개인 간 거래의 경우 건물분은 부동산 종류에 관계없이 0.5% 포인트 추가 인하(1.5% 적용)됐지만 토지분은 주택(아파트·주상복합 아파트·단독·다세대·다가구 주택)의 부속 토지만 추가 인하 대상이다. 행정자치부 관계자는“개인 간 거래라도 상가·업무용 또는 주거용 오피스텔·빌딩 부속 토지분, 나대지는 추가 인하 혜택이 주어지지 않는다”고 말했다. 등록세 인하에도 불구하고 기존 아파트의 경우 대부분 지역에서 세 부담이 늘어날 전망이다. 5일부터 취득·등록세 부과 기준이 지방세 시가 표준액(시가의 30∼40%)에서 국세청 기준시가(시가의 70∼90%)로 변경됐기 때문이다. 김종필 세무사는 “시가 표준액과 기준시가 차이가 큰 서울·수도권 지역 세금 부담이 상대적으로 많이 늘어날 것”이라고 말했다. 다만 실거래가로 취득세와 등록세를 납부해온 주택 거래신고제 지역(서울 강남·송파·강동·용산구, 경기도 과천·분당신도시)의 기존 아파트는 세금 절감효과가 클 것으로 보인다. 지난 1일자로 오피스텔·상가의 기준시가가 일괄 고시되면서 이들 부동산의 양도·상속·증여세도 늘어나는 곳이 적지 않을 것으로 보인다. 정부는 4월 말 단독·다가구·다세대주택, 중소형 연립주택의 가격을 공시한 뒤 이 가격에 따라 취득·등록세를 부과할 방침이어서 이들 주택 세금도 늘어나게 됐다. 서울·과천·수도권 5대 신도시의 주택을 한 채 보유하고 있는 만 60세 이상자가 주택을 10년 이상의 역모기지 담보로 제공할 경우 양도세 비과세 요건이 이르면 1월 중으로 완화된다. 재정경제부 관계자는“이들 지역에선 지금은 3년 보유에 2년 거주요건을 채워야 양도세가 면제되지만 앞으론 3년만 보유해도 비과세가 가능하도록 할 방침”이라고 말했다. 부동산세제 어떤 게 달라지나 구분（시행시기） 내용 파장·전략 3주택 이상 양도세중과 （1월1일） ＊3주택 이상 보유자가 두 채 초과분을 팔 때 60％ 양도세율 적용 ＊다만 수도권과 광역시의 군·읍·면 지역，수도권과 광역시 밖 지역은 기준시가 3억원 이하면주택수에서 제외 ＊2003년 12월 31일 이전 취득분으로 양도 당시 기준시가 4000만원 이하면 양도세 60％ 중과 제외（단，공동주택은 전용면적 60㎡（18평）이하，단독주택은 건평 60㎡이하 이면서 대지 120㎡（36평）이하만 해당） -주택시장 실수요 위주로 재편 가속화 -양도보다 증여 택하는 다주택자 많을듯 -편법 증여 단속 예상되므로 주의 종합부동산세 신설 （1월5일） ＊주택：개인별로 기준시가 9억원 이상이면 초과분에 대해 1∼3％ 부과 ＊나대지：공시지가 기준 6억원 이상이면 1∼4％ 부과 ＊사업용토지：공시지가 기준 40억원 이상이면 0．6∼1．6％ 부과 ＊농지ㆍ임야ㆍ상가건물ㆍ농촌주택ㆍ업무용 오피스텔ㆍ임대주택 제외 -과세기준일（6월1일）이전에 종부세 과세대상 안되도록 소유 분산 필요 -증여는 금액단위 큰 경우 부담 많아 신중 등록세율 인하 （1월5일） ＊법인과 개인간 거래（신규 분양아파트），공매·경매로 취득 때 등록세율 3％→2％ 적용 ＊개인간 거래 때 3％→1．5％（건물분은 모든 부동산，토지분은 주택 부속 토지만 해당） -신규 분양아파트·주택거래신고제 지역 상대적 큰 혜택 -주택거래신고제 제외지역은 취득·등록세 부과 기준 시가표준액에서 기준시가로 변경돼 오히려 증가 아파트기준시가 정기고시 （4월 예상） ＊아파트，전용면적 165㎡（약 50평）이상의 중대형 연립 대상 -가격 하락폭 큰 소형 아파트 중심 기준 시가 인하 예상 -기준시가로 양도세 납부 가능한 비투기지역에선 매도시기 늦추는 게 유리 -주택거래신고제 제외지역에선 매수 시기 늦추면 취득·등록세 절감 주택가격 공시 （4월30일） ＊단독주택（다가구 포함），중소형 연립（전용면적 165㎡ 미만）·다세대 주택의 건물과 부속 토지를 일괄 평가해 가격 공시 -취득·등록세 공시 가격 대로 부과해 부담 증가 예상→공시전 매입 유리 오피스텔·상가 기준시가 일괄고시 （1월1일） ＊수도권·지방 5대 광역시의 개별 등기된 3000㎡（약 910평）이상 또는 100호 이상 상가，지난해 8월까지 준공된 오피스텔 대상 ＊공실률 50％ 넘거나 개별 등기 안된 상가는 제외 -대형 쇼핑몰과 오피스텔 로열층 양도·상속·증여세 증가→거래 침체 가능성 노인 1주택 비과세확대（이르면 1월） ＊서울·과천·수도권 5대 신도시 60세 이상 1채 보유자가 주택을 10년 이상 역모기지 담보로 제공때 해당 ＊3년 보유하면 2년 거주 안해도 비과세 -역모기지 활성화에 도움 예상 투기지역내 공익목적 수용 양도세 부과기준 변경 （1월1일） ＊택지개발예정지구 지정 이전 취득한 토지 등을 사업시행자에게 양도하면 실거래가 아닌 기준시가 부과 ＊2006년 12월 31일까지 한시 적용 -공공택지내 토지 수용자 양도세 부담 감소→사업진행 빨라질 듯 자료：재경부·행자부·건교부