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임대차 계약/ 원상복구문제

홍석 2014. 11. 3. 18:58



질문

인수한 상가임대 원상복구 . .                            

1년8개월전에 카페를 권리금 지불하구 인수했습니다.
1000/55(월세 11일 선불)


인수했던 시설상태
그대로 이고 바뀌거라곤
가게 이름이 바껴서 간판과 간판위에 조명 3개 단게
전부입니다.

계약서 특이상황에
* 현시설상태의 계약이며 임차인은 공부서류 현장답사 했음.
*임차인은 임대인의 서명동의없이는 점포용도를 임의로 변경하지 못한다 .
라고 적혀있습니다

월세를 50%로를 높여서 가게가 나가지도 않고 해서,
계약이 끝나면(10월25일) 재계약하지않겠다고 통보하였습니다. 저는 전 임차인에게 문 손잡이만 바꾸고 나가면 된다고 들었고( 계약서없는 내용임 구두로만 말씀하심) 그래서 기구들과 가구 처분하고 씽크대와 북박이의자만 철거하고 나가면 된다고 생각했는데,
건물주가
노출형 천장을 채우고 간판판넬(?)을 다 때어놓고 가라고 하네요(전임차인이 계약했던 시설로).

또! 정하조도 퍼놓고 나가라는데 그걸 제가 다 비용부담해서 퍼야하나요 ? ( 건물주가 운영하는 가게와 다른상가1개가 더있어요)


또 한가지 질문은
11일 선불월세이고 25일까지 계약이라서11일부터 25일까지 계산해서 드림된다고 말했더니 55만원을 주는게 맞다는데 . . . 아무리생각해도 이해안되는데 너무당당하게 말하셔서 이게 맞는건지 . . ?


질문이 많은데요ㅜ

정말궁금한건
1. 제 상황에 원상복구해야는지? 해얀다면 하겠지만 ㅜ 하지않아도된다면 보증금 안주실것같은데 어디에 신고해야는지 . . ?
2. 정하조는 제가 다 비용부담해야는지 . . ?
3. 월세는 선불로 적혀있는데 55만원을 다 지불해야는지 . . ?

       

질문자 채택re: 인수한 상가임대 원상복구 . .     

질문자 인사

답변내용이 많은 도움 되었습니다.

한번 살펴 볼까요?

1. 제 상황에 원상복구해야는지? 해얀다면 하겠지만 ㅜ 하지않아도된다면 보증금 안주실것같은데 어디에 신고해야는지 . . ?
* 현시설상태의 계약이며 임차인은 공부서류 현장답사 했음.

특이 사항에 이렇게 되어 있다면 그 상태가 원상복구의 기준이 됩니다(법적으로 가능)

현시설 즉 임차인이 임대차 계약을 체결할 당시의 상태로만 원상복구 하시면 됩니다.

자료는 부동산과에 있을겁니다(사진 등등)

 

2. 정하조는 제가 다 비용부담해야는지 . . ?
원만하게 해결을 보세요 임대인이 좀 그러네요...

 

3. 월세는 선불로 적혀있는데 55만원을 다 지불해야는지 . . ?

이런경우 선부이라 하더라도 대부분 임차인인 지불합니다

법적인 부분을 논하기 이전에 약자이기 때문에 속상한 경우입니다

민법으로 들어가면 구제가능 하지만 금액대비 잘 생각해 보아야 합니다.

 

-도전하는 "반고"씨-

      

                                                                                                                                                                                                                                

Ⅰ. 상가건물 매매 계약 시 체크포인트
건축물대장과 다르게 변경하여 이용하는 것은 불법이지만 매매계약 자체는 합법이다. 매매분쟁 또는 중개사고를 위해 조사할 사항이 많다.
 
[공통사항]
1. 진짜 권리자의 처분의사 확인
2. 건축물대장과 등기부의 차이 확인 : 대지권 별도등기 있음
3. (제한) 권리자 확인 : 합의(예정)서 또는 계약서 사전 서명
4. 대금 지급 조건 확인 : 대출금 승계 등
5. 매도인의 하자담보책임에 대한 확인 및 서명
6. 중개대상물확인설명서 올바른 작성
 
[매매 중개실무]
1. 건축물대장과 평면도
(1) 면적ㆍ용도ㆍ경계(평면도)ㆍ상태 등 확인
(2) 토지이용계획확인서의 도시관리계획 도면(도시계획시설확인)
(3) 지적도 : 경계, 진입로너비(포장여부), 주변토지이용상황
2. 주차장ㆍ(불법)무단증축ㆍ불법용도변경ㆍ구조변경ㆍ소방법 등에 의한 행정처분 확인 및 기재
    (2007년부터 건축물대장에 위반건축물 표시)
(1) 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 경우 : 주차장, 소방법 등
(2) 층수, 면적, 방 개수 등이 다른 경우 : 불법과 합법
3. 임대차계약서 확인 후 계약서에 첨부
(1) 임대차계약서의 계약기간 및 임대료 등 확인
(2) (필요시) 계약서 진위 여부 확인 (cf) 매도인-임차인
(3) (필요시) 확정일자 확인
4. 임차인의 필요비ㆍ유익비ㆍ부속물매수청구권 성립여부
(1) 계약서와 매도인에게 확인 : 계약서 사용용도 확인
(2) 임차인(전차인) 확인 : 계약서의 단서와 다른 내용
(3) 주변 탐문 확인 : 임차인의 구두설명과 다른 소문(주변 월차임과의 적정성등)
5. 상가건물 부가세 :
(1) 포괄양수도 : 일반사업자 확인
(2) 거래징수 : 매수자가 일반사업자 아닌 경우
(3) 잔존재화 : 10년 이내 폐업한 경우
6. 복합건물 중개 시 : 관리사무소 또는 이웃
(1) 상가업종 무단 업종ㆍ용도ㆍ구조변경 확인
(2) 제세공과금 등 미납 확인
7. 신축건물 중개 시 :
(1) 공사한계 책임소재 : 설계 및 감리자 확인
(2) (임대차인 경우) 임대차 (예정)계약서 및 조건 확인
(3) 임대금액으로 매매대금 일부 결제 시 임대차계약의 주체 
 
 
Ⅱ. 임대차 계약 체크포인트
임대차계약은 아파트 등 주거용과 상가 등 영업용, 토지에 따라 다르다. 임대차기간 만료 후의 분쟁을 가상하여 처리조건을 정확하게 기재하라.
 
[임대차 중개실무]
1. 상가 : 임차인 영업목적과 건물상태 확인 및 처리
(1) 임차인끼리 영업권 양도 : 당사자 책임
(2) 임대차 계약 : 영업허가는 임차인 책임
(사례1) 근생을 병원으로 용도변경하면서 원인자부담금 확인잘못한 사례
→ 공무원의 구두상담에 대한 책임 소재
(사례2) 근생을 복지시설로 용도변경하면서 장애자편익시설 설명 안함
(3) 임대기간 중 소액의 건물수리 등은 임차인의 부담으로 한다.
2. 계약만료 후 분쟁 사전조율 : 임대차 계약기간 등 조건
(1) 부속물 매수청구권의 소멸합의 : 원상복구
(2) 시설물 승계(무상증여)의 선택권 임대인 부여
(3) 5년 갱신청구권과 시설물 감가상각 기간 선택
 
 
Ⅲ. 권리금 계약 체크포인트
임차인(매수자)의 영업허가 절차 및 관련법규를 중개사가 확인할 필요가 있다.  필요시 중개사가 협조하라. 단, 각종 공부는 빠짐없이 붙여라.
 
[권리금 중개실무]
1. 건축물 대장의 용도와 실제용도ㆍ면적ㆍ경계확인 및 첨부
(1) 건축물대장과 평면도 : 임차인의 용도에 적합여부
(2) 토지대장과 지적도, 토지이용계획확인서 도면
2. 계약서 확인 : 시ㆍ물ㆍ권 (영업권리금)
(1) 보증금 및 (임차인부담의) 시설물 확인,
(2) 계약기간 연장 책임주체 : 임차권양도 또는 신규계약
(3) 영업권(시물권)은 중개대상물이 아니므로 적정한 수수료 받을 것
3. 시물권에 포함된 명도물품 명세서 확인 및 첨부
(1) 적정한 권리금 산정 : 업종별ㆍ지역별 상이하여 합의가 중요
(2) 시물권은 중개대상물이 아니므로 실제 합의서가 중요
(3) 시설물은 ‘현 이용상태로 인수인계함’으로 일단 적어라.
4. 영업허가 명의 : 허가권자로부터 꼭 확인
(1) 영업허가명의와 계약서의 명의인(임차인) 동일여부
(2) 영업허가(신고)의 승계책임주체 및 비용책임 (cf)원인자부담금
(3) (필요시) 경업금지의무 명시 : 금지기간과 거리
5. 필첨서류 :
(1) 영업장 건물에 대한 허가영업권은 행정처분확인(계약전ㆍ잔금시)
- 담당자 이름과 상담시간, (필요시) 행정정보공개요청
(2) 구임차인(전대인) 임대차계약서 사본 : 임대인
(3) 영업허가증 및 사업자등록증 사본


 
 
 
♣  전주부동산닥상념
 
 사실 이해당사자들의 의견을 조율해서 계약하는 일에
쉬운 것이 있을까만, 특히 상가는 체크해야할 부분이 많고 복잡하다.
 
매도인과 상가임차인이 통모해서
허위 임대차계약서를 작성하고, 마치 수익이 많은 나는 것처럼
매수인을 속여 피해를 주는 경우도 보았으며,
 
실내인테리어 완료 후 관련 업종의 인,허가를 받지 못해
막대한 비용을 손해보는 경우도 주위에서 많이 보았다.
 
그래서 상가매매, 임대는

반드시 양심있고, 전문성있는 노련한 중개사의 역활이 필요한 분야이다.

    




Ⅰ. 매매 계약 특약

건축물대장과 다르게 변경하여 이용하는 것은 불법이지만 매매계약 자체는 합법이다. 매매분쟁 또는 중개사고를 위해 조사할 사항이 많다.

 

[공통사항]

1. 진짜 권리자의 처분의사 확인

2. 건축물대장과 등기부의 차이 확인 : 대지권 별도등기 있음

3. (제한) 권리자 확인 : 합의(예정)서 또는 계약서 사전 서명

4. 대금 지급 조건 확인 : 대출금 승계 등

5. 매도인의 하자담보책임에 대한 확인 및 서명

6. 중개대상물확인설명서 올바른 작성

 

[매매 중개실무]

1. 건축물대장과 평면도

(1) 면적ㆍ용도ㆍ경계(평면도)ㆍ상태 등 확인

(2) 토지이용계획확인서의 도시관리계획 도면(도시계획시설확인)

(3) 지적도 : 경계, 진입로너비(포장여부), 주변토지이용상황

 

2. 주차장ㆍ(불법)무단증축ㆍ불법용도변경ㆍ구조변경ㆍ소방법 등에 의한 행정처분 확인 및 기재 (2007년부터 건축물대장에 위반건축물 표시)

(1) 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 경우 : 주차장, 소방법 등

(2) 층수, 면적, 방 개수 등이 다른 경우 : 불법과 합법

 

3. 임대차계약서 확인 후 계약서에 첨부

(1) 임대차계약서의 계약기간 및 임대료 등 확인

(2) (필요시) 계약서 진위 여부 확인 (cf) 매도인-임차인(대전)

(3) (필요시) 확정일자 확인

 

4. 임차인의 필요비ㆍ유익비ㆍ부속물매수청구권 성립여부

(1) 계약서와 매도인에게 확인 : 계약서 사용용도 확인

(2) 임차인(전차인) 확인 : 계약서의 단서와 다른 내용

(3) 주변 탐문 확인 : 임차인의 구두설명과 다른 소문

 

5. 상가건물 부가세 :

(1) 포괄양수도 : 일반사업자 확인

(2) 거래징수 : 매수자가 일반사업자 아닌 경우

(3) 잔존재화 : 10년 이내 폐업한 경우

 

6. 복합건물 중개 시 : 관리사무소 또는 이웃

(1) 상가업종 무단 업종ㆍ용도ㆍ구조변경 확인

(2) 제세공과금 등 미납 확인

 

7. 신축건물 중개 시 :

(1) 공사한계 책임소재 : 설계 및 감리자 확인

(2) (임대차인 경우) 임대차 (예정)계약서 및 조건 확인

(3) 임대금액으로 매매대금 일부 결제 시 임대차계약의 주체

 

 

Ⅱ. 임대차 계약특약

임대차계약은 아파트 등 주거용과 상가 등 영업용, 토지에 따라 다르다. 임대차기간 만료 후의 분쟁을 가상하여 처리조건을 정확하게 기재하라.

 

[임대차 중개실무]

1. 상가 : 임차인 영업목적과 건물상태 확인 및 처리

(1) 임차인끼리 영업권 양도 : 당사자 책임

(2) 임대차 계약 : 영업허가는 임차인 책임

(사례1) 근생을 병원으로 용도변경하면서 원인자부담금 확인잘못한 사례

→ 공무원의 구두상담에 대한 책임 소재

(사례2) 근생을 복지시설로 용도변경하면서 장애자편익시설 설명 안함

(3) 임대기간 중 소액의 건물수리 등은 임차인의 부담으로 한다.

 

2. 계약만료 후 분쟁 사전조율 : 임대차 계약기간 등 조건

(1) 부속물 매수청구권의 소멸합의 : 원상복구

(2) 시설물 승계(무상증여)의 선택권 임대인 부여

(3) 5년 갱신청구권과 시설물 감가상각 기간 선택

 

 

Ⅲ. 권리금 계약 특약

임차인(매수자)의 영업허가 절차 및 관련법규를 중개사가 확인할 필요가 있다. 일단 ‘영업허가(신고)에 받는 절차는 임차인의 책임으로 한다’고 적고, 필요시 중개사가 협조하라. 단, 각종 공부는 빠짐없이 붙여라.

 

[권리금 중개실무]

1. 건축물 대장의 용도와 실제용도ㆍ면적ㆍ경계확인 및 첨부

(1) 건축물대장과 평면도 : 임차인의 용도에 적합여부

(2) 토지대장과 지적도, 토지이용계획확인서 도면

 

2. 계약서 확인 : 시ㆍ물ㆍ권 (영업권리금)

(1) 보증금 및 (임차인부담의) 시설물 확인,

(2) 계약기간 연장 책임주체 : 임차권양도 또는 신규계약

(3) 영업권(시물권)은 중개대상물이 아니므로 적정한 수수료 받을 것

 

3. 시물권에 포함된 명도물품 명세서 확인 및 첨부

(1) 적정한 권리금 산정 : 업종별ㆍ지역별 상이하여 합의가 중요

(2) 시물권은 중개대상물이 아니므로 실제 합의서가 중요

(3) 시설물은 ‘현 이용상태로 인수인계함’으로 일단 적어라.

 

4. 영업허가 명의 : 허가권자로부터 꼭 확인

(1) 영업허가명의와 계약서의 명의인(임차인) 동일여부

(2) 영업허가(신고)의 승계책임주체 및 비용책임 (cf)원인자부담금

(3) (필요시) 경업금지의무 명시 : 금지기간과 거리

 

5. 필첨서류 :

(1) 영업장 건물에 대한 허가영업권은 행정처분확인(계약전ㆍ잔금시)

- 담당자 이름과 상담시간, (필요시) 행정정보공개요청

(2) 구임차인(전대인) 임대차계약서 사본 : 임대인

(3) 영업허가증 및 사업자등록증 사본

 

Ⅳ. 상가임대차보호법 특징

임대차보호법은 민법의 특별법으로 경제적 약자를 보호하는 법이다.

 

상가임대차보호법 : 임대인의 의무

(1) 적용대상 : 일정 금액과 일정 지역에 적용

(2) 임대차 기간 : 장ㆍ단기 유ㆍ불리를 조절하라.

(3) 5년 갱신청구권과 유익비 청구권 포기

상가건물 임대차보호법 법무부(법무심의관실), 02-2110-3164~5

제1조(목적) 제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.[전문개정 2009.1.30]