인수한 상가임대 원상복구 . .
1000/55(월세 11일 선불)
인수했던 시설상태
그대로 이고 바뀌거라곤
가게 이름이 바껴서 간판과 간판위에 조명 3개 단게
전부입니다.
계약서 특이상황에
* 현시설상태의 계약이며 임차인은 공부서류 현장답사 했음.
*임차인은 임대인의 서명동의없이는 점포용도를 임의로 변경하지 못한다 .
라고 적혀있습니다
월세를 50%로를 높여서 가게가 나가지도 않고 해서,
계약이 끝나면(10월25일) 재계약하지않겠다고 통보하였습니다. 저는 전 임차인에게 문 손잡이만 바꾸고 나가면 된다고 들었고( 계약서없는 내용임 구두로만 말씀하심) 그래서 기구들과 가구 처분하고 씽크대와 북박이의자만 철거하고 나가면 된다고 생각했는데,
건물주가
노출형 천장을 채우고 간판판넬(?)을 다 때어놓고 가라고 하네요(전임차인이 계약했던 시설로).
또! 정하조도 퍼놓고 나가라는데 그걸 제가 다 비용부담해서 퍼야하나요 ? ( 건물주가 운영하는 가게와 다른상가1개가 더있어요)
또 한가지 질문은
11일 선불월세이고 25일까지 계약이라서11일부터 25일까지 계산해서 드림된다고 말했더니 55만원을 주는게 맞다는데 . . . 아무리생각해도 이해안되는데 너무당당하게 말하셔서 이게 맞는건지 . . ?
질문이 많은데요ㅜ
정말궁금한건
1. 제 상황에 원상복구해야는지? 해얀다면 하겠지만 ㅜ 하지않아도된다면 보증금 안주실것같은데 어디에 신고해야는지 . . ?
2. 정하조는 제가 다 비용부담해야는지 . . ?
3. 월세는 선불로 적혀있는데 55만원을 다 지불해야는지 . . ?
re: 인수한 상가임대 원상복구 . . 
질문자 인사
답변내용이 많은 도움 되었습니다.
한번 살펴 볼까요?
1. 제 상황에 원상복구해야는지? 해얀다면 하겠지만 ㅜ 하지않아도된다면 보증금 안주실것같은데 어디에 신고해야는지 . . ?
* 현시설상태의 계약이며 임차인은 공부서류 현장답사 했음.
특이 사항에 이렇게 되어 있다면 그 상태가 원상복구의 기준이 됩니다(법적으로 가능)
현시설 즉 임차인이 임대차 계약을 체결할 당시의 상태로만 원상복구 하시면 됩니다.
자료는 부동산과에 있을겁니다(사진 등등)
2. 정하조는 제가 다 비용부담해야는지 . . ?
원만하게 해결을 보세요 임대인이 좀 그러네요...
3. 월세는 선불로 적혀있는데 55만원을 다 지불해야는지 . . ?
이런경우 선부이라 하더라도 대부분 임차인인 지불합니다
법적인 부분을 논하기 이전에 약자이기 때문에 속상한 경우입니다
민법으로 들어가면 구제가능 하지만 금액대비 잘 생각해 보아야 합니다.
-도전하는 "반고"씨-
건축물대장과 다르게 변경하여 이용하는 것은 불법이지만 매매계약 자체는 합법이다. 매매분쟁 또는 중개사고를 위해 조사할 사항이 많다. |
임대차계약은 아파트 등 주거용과 상가 등 영업용, 토지에 따라 다르다. 임대차기간 만료 후의 분쟁을 가상하여 처리조건을 정확하게 기재하라. |
임차인(매수자)의 영업허가 절차 및 관련법규를 중개사가 확인할 필요가 있다. 필요시 중개사가 협조하라. 단, 각종 공부는 빠짐없이 붙여라. |
반드시 양심있고, 전문성있는 노련한 중개사의 역활이 필요한 분야이다.
|
Ⅰ. 매매 계약 특약
[공통사항] 1. 진짜 권리자의 처분의사 확인 2. 건축물대장과 등기부의 차이 확인 : 대지권 별도등기 있음 3. (제한) 권리자 확인 : 합의(예정)서 또는 계약서 사전 서명 4. 대금 지급 조건 확인 : 대출금 승계 등 5. 매도인의 하자담보책임에 대한 확인 및 서명 6. 중개대상물확인설명서 올바른 작성
[매매 중개실무] 1. 건축물대장과 평면도 (1) 면적ㆍ용도ㆍ경계(평면도)ㆍ상태 등 확인 (2) 토지이용계획확인서의 도시관리계획 도면(도시계획시설확인) (3) 지적도 : 경계, 진입로너비(포장여부), 주변토지이용상황
2. 주차장ㆍ(불법)무단증축ㆍ불법용도변경ㆍ구조변경ㆍ소방법 등에 의한 행정처분 확인 및 기재 (2007년부터 건축물대장에 위반건축물 표시) (1) 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 경우 : 주차장, 소방법 등 (2) 층수, 면적, 방 개수 등이 다른 경우 : 불법과 합법
3. 임대차계약서 확인 후 계약서에 첨부 (1) 임대차계약서의 계약기간 및 임대료 등 확인 (2) (필요시) 계약서 진위 여부 확인 (cf) 매도인-임차인(대전) (3) (필요시) 확정일자 확인
4. 임차인의 필요비ㆍ유익비ㆍ부속물매수청구권 성립여부 (1) 계약서와 매도인에게 확인 : 계약서 사용용도 확인 (2) 임차인(전차인) 확인 : 계약서의 단서와 다른 내용 (3) 주변 탐문 확인 : 임차인의 구두설명과 다른 소문
5. 상가건물 부가세 : (1) 포괄양수도 : 일반사업자 확인 (2) 거래징수 : 매수자가 일반사업자 아닌 경우 (3) 잔존재화 : 10년 이내 폐업한 경우
6. 복합건물 중개 시 : 관리사무소 또는 이웃 (1) 상가업종 무단 업종ㆍ용도ㆍ구조변경 확인 (2) 제세공과금 등 미납 확인
7. 신축건물 중개 시 : (1) 공사한계 책임소재 : 설계 및 감리자 확인 (2) (임대차인 경우) 임대차 (예정)계약서 및 조건 확인 (3) 임대금액으로 매매대금 일부 결제 시 임대차계약의 주체
Ⅱ. 임대차 계약특약
[임대차 중개실무] 1. 상가 : 임차인 영업목적과 건물상태 확인 및 처리 (1) 임차인끼리 영업권 양도 : 당사자 책임 (2) 임대차 계약 : 영업허가는 임차인 책임 (사례1) 근생을 병원으로 용도변경하면서 원인자부담금 확인잘못한 사례 → 공무원의 구두상담에 대한 책임 소재 (사례2) 근생을 복지시설로 용도변경하면서 장애자편익시설 설명 안함 (3) 임대기간 중 소액의 건물수리 등은 임차인의 부담으로 한다.
2. 계약만료 후 분쟁 사전조율 : 임대차 계약기간 등 조건 (1) 부속물 매수청구권의 소멸합의 : 원상복구 (2) 시설물 승계(무상증여)의 선택권 임대인 부여 (3) 5년 갱신청구권과 시설물 감가상각 기간 선택
Ⅲ. 권리금 계약 특약
[권리금 중개실무] 1. 건축물 대장의 용도와 실제용도ㆍ면적ㆍ경계확인 및 첨부 (1) 건축물대장과 평면도 : 임차인의 용도에 적합여부 (2) 토지대장과 지적도, 토지이용계획확인서 도면
2. 계약서 확인 : 시ㆍ물ㆍ권 (영업권리금) (1) 보증금 및 (임차인부담의) 시설물 확인, (2) 계약기간 연장 책임주체 : 임차권양도 또는 신규계약 (3) 영업권(시물권)은 중개대상물이 아니므로 적정한 수수료 받을 것
3. 시물권에 포함된 명도물품 명세서 확인 및 첨부 (1) 적정한 권리금 산정 : 업종별ㆍ지역별 상이하여 합의가 중요 (2) 시물권은 중개대상물이 아니므로 실제 합의서가 중요 (3) 시설물은 ‘현 이용상태로 인수인계함’으로 일단 적어라.
4. 영업허가 명의 : 허가권자로부터 꼭 확인 (1) 영업허가명의와 계약서의 명의인(임차인) 동일여부 (2) 영업허가(신고)의 승계책임주체 및 비용책임 (cf)원인자부담금 (3) (필요시) 경업금지의무 명시 : 금지기간과 거리
5. 필첨서류 : (1) 영업장 건물에 대한 허가영업권은 행정처분확인(계약전ㆍ잔금시) - 담당자 이름과 상담시간, (필요시) 행정정보공개요청 (2) 구임차인(전대인) 임대차계약서 사본 : 임대인 (3) 영업허가증 및 사업자등록증 사본
Ⅳ. 상가임대차보호법 특징
상가임대차보호법 : 임대인의 의무 (1) 적용대상 : 일정 금액과 일정 지역에 적용 (2) 임대차 기간 : 장ㆍ단기 유ㆍ불리를 조절하라. (3) 5년 갱신청구권과 유익비 청구권 포기
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