임대주택 등록활성화 방안

임대주택 등록하면 세금·건보료 감면..2020년 등록 의무화 검토

사실상 전월세상한제·계약갱신청구권 효과..8년이상 장기임대 지원
정부 합동 '임대주택 등록 활성화 방안' 발표

임대주택 방안 발표하는 김현미 장관 (서울=연합뉴스) 한상균 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 13일 오후 정부서울청사에서 임대주택 활성화 방안을 발표하고 있다. xyz@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부가 임대주택 등록을 활성화하기 위해 등록된 임대주택 사업자에게 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 주기로 했다.

그러나 이 같은 혜택에도 2020년까지 임대 사업자 등록이 활발하지 않다고 판단될 경우 임대 등록 의무제를 단계적으로 도입하고 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하는 방안도 검토하기로 했다.

국토교통부는 13일 정부서울청사에서 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부 등과 함께 이같은 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.

등록된 임대 사업자에 대해서는 세금과 건보료를 최대한 깎아주되, 장기임대를 유도하기 위해 8년 이상 장기임대 위주로 지원한다는 방침이다.

[그래픽] 임대주택 등록 활성화 방안 주요 내용

등록 임대주택은 임대료 인상률이 기존 계약분의 5%로 제한돼 사실상 전월세상한제가 적용되고 임대 기간도 4~8년 보장돼 계약갱신청구권 적용 효과도 있다.

우선 내년까지 유예됐던 연 2천만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 재개하고 건강보험료도 다시 부과한다.

이렇게 되면 연간 임대소득이 2천만원 이하인 집주인들의 세금과 건보료 부담이 부쩍 높아진다.

이에 정부는 임대사업자에 대해서는 임대 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높이고, 미등록 사업자에 대해선 50%로 낮춰 등록 사업자가 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침이다.

임대주택 (PG) [제작 조혜인] 일러스트

2020년 말까지 등록한 2천만원 이하 임대사업자는 임대의무 기간 건보료 인상분이 임대 기간에 따라 8년은 80%, 4년은 40% 인하된다.

이와 함께 임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세·재산세 감면 조치가 당초 내년 말에서 2021년 말로 3년 연장된다.

재산세 감면 대상에 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 편입된다.

양도소득세 감면은 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 혜택이 강화된다.

[그래픽] 임대주택 등록하면 세금·건보료 감면

이와 같은 세제 개편을 위해 지방세특례제한법과 소득세법 등의 개정이 추진된다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않는 고액 임대사업자"라고 강조했다.

이와 함께 주택임대차보호법과 시행령 등의 개정으로 임대차 계약갱신 거절 기간이 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정된다.

세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차는 즉시 폐지된다.

정부, 임대주택 등록 활성화 (서울=연합뉴스) 한상균 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 13일 오후 정부서울청사에서 임대주택 활성화 방안을 발표하고 있다. 왼쪽부터 이진수 법무부 심의관, 김현기 행안부 지방재정경제실장, 김 장관, 최영록 기재부 세재실장, 노홍인 복지부 건강보험정책 국장. xyz@yna.co.kr

집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다.

임대 사업자 등록의 편의를 위해 지방자치단체에 임대를 등록하면 세무서에도 자동으로 등록 신청이 이뤄진다.

정부는 현재 구성이 추진 중인 조세재정개혁특위를 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련한다는 계획도 세웠다.

이번 방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도했지만 효과가 떨어진다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 이와 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제도 전격 도입하는 방안을 검토한다.

박 실장은 "이번 대책을 통해 향후 5년간 100만호를 더해 총 200만호의 등록임대를 확충할 방침"이라며 "등록 임대주택은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권이 적용되는 만큼 2022년에는 임차가구의 45%가 전월세상한제 혜택을 받게 된다"고 말했다.

        

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이제 사각지대였던 민간 전월세 시장에도 세입자의 주거 안정이 확보되어야 합니다.

세입자에게 전월세 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하는 집주인에게는, 그에 상응하는 혜택을 부여함으로써, 세입자와 집주인 모두가 상생할 수 있도록 하겠습니다.

등록된 임대주택은 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 적용됩니다.

4년 또는 8년 동안 재계약이 보장되고 연 5퍼센트 이내로 임대료 증액도 제한됩니다.

이 같은 정책을 통해 늘어나는 등록 임대주택은 공적임대주택과 함께 서민의 든든한 주거안전망이 될 수 있을 것입니다.

임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리 관계 속에서 세입자 보호 또한 강화되어야 합니다.

임차인이 새로 이사할 집을 찾을 기간을 충분히 가질 수 있도록 하고, 서민의 소중한 재산인 전월세 보증금이 확실히 지켜질 수 있도록 하면서, 임대차분쟁 해결에서도 정부의 역할을 확대해 가겠습니다.

임대차 시장을 투명하게 관리하기 위한 정보 인프라를 구축하고, 임대주택의 등록과 세입자의 등록주택 찾기가 쉽게 이루어질 수 있도록 하겠습니다.

살고 싶은 곳에서 오래 오래 살 수 있는 문제는 복지 차원을 넘어 누구나 누려야 할 권리입니다.

대한민국 국민의 마땅한 '권리'를 위해 이제 국가가 '의무'를 다하겠습니다.

그러면 지금부터, 지난 11월 29일 발표한 무주택 서민·실수요자를 위한 공공주택 100만호 공급계획 등 주거복지 로드맵에 이어,

관계부처가 합동으로 마련한 집주인과 세입자가 상생하는 '임대주택 등록 활성화방안'의 세부 내용을 말씀 드리겠습니다.

1. 임대주택 등록 활성화

앞으로 집주인의 임대주택 등록에 따른 부담은 줄이고 혜택은 늘려 전월세 임대주택 등록을 활성화하겠습니다.

특히, 세입자가 원하면 한집에서 안정적으로 장기 거주가 가능하도록 8년 이상 장기 임대 위주로 지원을 강화하겠습니다.

이를 위해, 첫째, 등록 임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면 기한을 2018년에서 2021년까지 3년간 연장하겠습니다.

전용 40㎡ 이하의 소형주택은 한 채만 8년 이상 임대로 등록하더라도 재산세를 면제하고, 서민이 주로 거주하는 다가구 주택까지 감면 혜택을 확대하겠습니다.

둘째, 양도소득세와 종합부동산세도 8년 이상 장기 거주 임대주택이 늘어나는 방향으로 개편하겠습니다.

8년 이상 임대하는 주택에 대한 장기보유특별공제 비율을 현행 50%에서 2019년부터 70%로 확대하겠습니다.

또한, 현재 5년 이상 임대하는 주택에 대해 부여하고 있는 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제의 혜택은 그 대상을 8년 이상 임대주택으로 조정하겠습니다.

셋째, 2019년부터는 연간 2천만원 이하의 임대소득자에 대한 분리과세와 건강보험료 부과로 부담이 늘어나게 되지만, 임대등록을 한 경우에는 혜택을 대폭 늘려 실제 부담이 최소화될 수 있도록 하겠습니다.

현재 전용면적 85㎡이하, 공시가격 6억 이하의 주택을 3호 이상 임대할 때 적용되는 임대소득세 감면혜택을 2018년부터는 1호 이상 임대할 경우에도 부여하겠습니다.

임대소득 분리과세 때 적용하는 필요 경비율도 등록 여부에 따라 차등화 하겠습니다.

현재는 필요경비율이 60%로 일률 적용되고 있으나 2019년부터는 등록한 경우 70%로 높여, 세금과 건강보험료 부담을 낮추고, 등록하지 않은 경우에는 50%로 낮춰, 등록한 사람에게 더욱 혜택이 갈 수 있도록 하겠습니다.

그간 임대주택 등록에 걸림돌로 지적되어 왔던 분리과세 대상자의 건강보험료 문제에도, 2020년까지 임대사업자 등록을 하는 경우, 4년 임대는 건보료의 40%, 8년 임대는 80%를 감면하여 부담을 대폭 덜어 주겠습니다.

2. 임차인 권리 보호 강화

지금까지 말씀드린 바와 같이, 임대주택 등록을 촉진하여 서민의 주거안전망을 튼튼히 해 나감과 함께, 일반 전월세 세입자도 여전히 많은 점을 감안하여, 임차인의 권리 보호가 강화될 수 있도록, 관련제도도 정비해 나가겠습니다.

현재는 집주인이 임대차 계약만료 1개월 전까지 임대차계약 갱신 거절을 통지하면 되지만, 앞으로는 늦어도 2개월 전까지 통지하도록 하여 임차인이 새로 이사할 집을 찾을 수 있는 충분한 기간이 확보될 수 있도록 하겠습니다.

그간 주택임대차 분쟁조정위원회는 신청인이 조정을 신청해도 피신청인이 이를 거부하면 조정절차가 시작조차 될 수 없었으나,

앞으로는 조정 신청만으로도 조정절차가 진행되도록 실효성을 강화할 계획입니다.

아울러, 소액 보증금 최우선 변제 범위를 확대하고, 전세보증금 반환보증에 대해서도 임대인의 동의 절차 없이 보증에 가입할 수 있도록 하고, 보증 가입대상도 대폭 확대하겠습니다.

3. 임대차시장 정보 인프라 구축

다음으로, 임대차 시장을 투명하게 관리하고 효과적인 임대차 정책 추진기반을 마련하기 위해 정보 인프라를 구축하겠습니다.

임대주택을 등록하고 관리하는 시스템은 물론, 여러 기관에 분산되어 있는 주택 소유, 임대차 계약 자료를 연계하여 주택보유와 임대사업 현황을 파악할 수 있는 데이터베이스를 구축할 계획입니다.

이를 통해, 임대사업자의 주택 매각, 임대조건 변경 등에 관한 사항을 체계적으로 관리하고, 주택보유현황, 미등록 임대사업자 정보 등을 국세청, 건강보험공단 등과 공유하여 임대사업자의 성실한 신고와 임대주택 등록 촉진을 지원하겠습니다.

이와 함께, 집주인의 임대등록을 간편하게 하고 세입자가 등록된 임대주택을 쉽게 알 수 있게 하여 등록된 임대주택의 주거안정 효과를 누릴 수 있도록 하겠습니다.

4. 임대등록 의무화 등 향후 정책방향

정부는 오늘 말씀드린 임대주택 등록활성화 정책을 시작으로 내년에는 조세재정개혁 특위 논의를 통해, 『임대보증금』에 대한 과세를 비롯한 임대소득 관련 세제와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련할 계획임을 말씀드립니다.

또, 이번 임대주택 등록 활성화 정책의 성과와 주택시장 상황을 감안하여, 2020년 이후 임대주택 등록 의무화를 단계적으로 추진할 예정입니다.

아울러, 임대차시장 데이터베이스를 통한 현황분석, 등록의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방안도 추진해 나갈 계획입니다.

문재인 정부는 8.2 주택시장 안정화 방안을 통해 단기 투자수요에 의한 집값 불안에 대처하고 실수요자가 중심이 되는 주택시장 질서가 바로 설 수 있도록 하는 종합적인 정책을 제시한 바 있습니다.

또한, 11월 29일 발표한 주거복지 로드맵을 통해 공적임대주택 85만호를 포함한 공공주택 100만호를 저소득 청년, 신혼부부, 고령층, 취약계층 등 주거지원이 절실한 분들에게 제공하기 위한 구체적인 실행계획을 수립하였습니다.

오늘 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 이 같이 문재인 정부가 일관되게 지향하는 '사람 중심의 공정한 주택시장 조성', '사회통합을 위한 주거사다리 구축'이라는 목표를 민간 전월세 시장에서 실현하기 위한 첫 걸음입니다.

지난 달 수립한 공적임대주택 85만호 공급계획과 함께, 이번 정책을 통해 향후 5년간 민간 등록임대가 100만호 늘어나게 되면 임대료와 임대기간이 공적으로 규제되는 주택이 2022년에는 총 400만호에 이르게 됩니다.

전체 임차가구의 약 45%가 전월세 이사 걱정 없이 거주할 수 있게 됩니다.

저는 임대주택 등록활성화 방안이 '함께 살자'는 사회적 약속의 출발점이 되기를 간절히 바랍니다.

앞으로도 정부는 민주적인 공론화 과정을 거쳐 임대소득 과세체계의 개편과 임차인의 주거안정 강화 등을 위한 실천과제를 계속 추진해 나갈 계획입니다.

국민들께 약속드린 주거정책 방향을 한 걸음 한 걸음 충실히 실행하여 전·월세 걱정, 이사 걱정 없는 시대를 열어갈 수 있도록 최선을 다 하겠습니다.

국민 여러분의 많은 성원과 협조를 부탁드립니다.